如何解决美国租赁住房支付能力

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我们刚刚得知美国的经济承受能力租用危机那么糟糕,因为以往任何时候都。 不幸的是,即将获得一大堆糟糕。

美国社区调查的2014发布在几个星期前,发现租房者支付30%或更多的收入对住房的数量 - 标准的基准是怎么考虑的实惠 - 达到20.7万户再创历史新高,同比增长近一个半亿美元是来自前一年。 尽管经济改善,升幅比去年获得更大的近五倍。

这意味着所有租房者的一半生活在考虑住房负担不起。 而最新的增加来自以来2000大幅增长,已经看到由大约6万个家庭这个数字爬过期间,增加约41%之上。

更糟糕的是超过11万户家庭严峻的成本负担,支付一半以上的在本世纪开始对住房的收入,同比增长从七个亿。

有这么多的家庭和个人挣扎支付其每月的租金是一个令人关注的明确病因。 在这种情况下,租房者被迫作出艰难的取舍入不敷出,包括选择了住房心疼街区或质量较差。 事实上,在一个 分析 消费支出数据,我们承诺在哈佛联合中心房屋的研究,我们发现,在这种情况下,由租房者对这些基本需要的食品和保健大大减少花费在很大程度上满足他们的住房费用高。

这个日益严重的问题,因为需要有一个稳定的,体面的家已被发现产生各种各样的好处,从更好的健康结果为儿童提高学习成绩予以解决。 也有 越来越多的证据 这提供了为无家可归的个人和家庭永久的保障性住房比临时住房支付有效得多的成本。

随着住房崩溃从上升的头条新闻,价格再度消退,这一切都太容易相信,随着经济的愈合,住房可负担性危机会自然消退,而无需通过我们的公共领导人更大的努力。

不幸的是,这是一厢情愿的想法。

前景改善

成本负担租房的上升趋势,其根源都在出租房屋的成本的实际(通胀调整后)增长和下降承租人的收入。

2001以来,平均月租价格在美国已经上涨比通货膨胀快显著,而典型的承租人的税前收入由11%下降。 这些趋势甚至是经济衰退和房地产泡沫破裂之前是显而易见的,但肯定受到经济阵痛加剧以来。

现在经济已经接近充分就业和保持了反弹的收入新公寓的前景和建设 是达到的水平 因为1980s没有见过,就显得有些希望,租金负担的程度会开始减弱。 但与此同时,也有在工作中有可能使事情变得更糟人口因素。

增长最快的领域 在未来几年的人口将是那些超过年龄65和西班牙裔,两者更有可能体验到的成本负担。

在与研究人员在经济适用住房非营利组织企业社区合作伙伴的合作,联合中心住宅研究着手,以模拟基于我们在不同情况下,未来十年中,租金继续超过收入家庭的预测为成本负担租房未来的发展趋势,或者,我们看到在目前的条件和收入好转长得比租金快。

正如我们记录下我们最近 报告我们发现,人口因素单独将11%,推升严重房租负担租房的数量超过13万人2025,具有相当大的份额老人和拉丁裔之间的增长。 这是假设的收入和租金与整体通胀二者都在增长。

如果我们得到足够幸运被1%的速度递增,看收入涨幅超过房租的上涨在未来十年,我们会看到一些租房者200,000严重负担的温和下降。 这是一些改善,但还不足以明显改变当前的挑战。 而这种温和的净改进会掩盖12%,西班牙裔的租金负担一个仍然显著的增长。

但另一方面,如果租金继续增长,在类似于我们今天看到的速度快于收入增长,我们可以看到租房者花费超过一半的收入用于住房的数量达到14.8万人,比今天的创纪录水平增长25%。 这将意味着美国租房31% - 最有可能至少有几个你的家人和朋友 - 会拼命的挣扎度日。

我们能做些什么呢?

那么,我们需要做的,解决这种情况呢?

由于收入下降是问题的一个重要组成部分,努力提高实得工资将不得不成为解决方案的一部分。 在最低工资上涨将有助于在一定程度上。 还需要在教育和就业培训,对体面的高薪工作做好准备的人的改进。

在住房方面,也有用于援助的国家的最低收入家庭扩大了强有力的理由。 关于28%的租房 挣得比美国$ 20,000少了一年。 在收入,每月的住房费用必须是$ 500以下是实惠。

私人市场根本无法在如此低廉的租金提供住房。 需要公共援助,以缩小差距。 不过,目前只有约 四户一出 谁有资格获得根据自己的收入本联邦住房援助是能够争取到这些单位之一。 不像在社会安全网等节目,住房援助是不是一种权利。 而且我们根本就没有难望其项背充分住房提供资金援助,以帮助那些有资格。

绝大多数那些谁被排除在外面对所谓的最坏情况下的住房需求,支付一半以上的住房收入或居住的房屋严重不足。

解决住房问题

有些情况下,我们在最近几十年扩大住房救助主要有两种方式:通过提供1) 住房选择优惠券 通过补贴的新住房的成本或现有住房与支持的康复补贴为家庭租客在私人市场或2发现每月的费用) 低收入住房税收抵免.

这两个方案都有自己的位置。 在市场中在一系列的社区价格适中的住房是不是供不应求,代金券意义由于考虑房屋已经存在了有利条件。 优惠券也有提供有关这里的居民希望生活在一个城域网更大的选择的可能性。

住房信贷方案还在帮助保留现有的住房补贴,需要新的投资,在帮助扭转邻里那里新建住宅可以产生积极的影响,并在那里,否则它不会提供社区增加保障性住房的重要作用。

不过,这两个程序可以从改革中受益,以确保资金得到有效利用,并提供该房屋的机会都不会集中在心疼街区。

例如,住房和城市发展部最近开始试点计划,要素市场租金价格的变化在整个街区到最高租金的优惠券覆盖。 目前,它被设置在所述限制是用于整个大都市区相同。 新办法将允许该限制跨社区有所不同,给予受益人在那里居住了更多的选择,并保持HUD在心疼地区买贵了。

也有改革的住房税收抵免计划,使其能够满足收入水平更广泛的范围,让人们更容易获得高成本的市场,如纽约,旧金山,波士顿,租金负担也越来越援助的建议中等收入家庭之间的问题,不只是穷人。

基层

除了这些联邦机构的工作,州政府和地方政府也有促进保障性住房的供应较多,以发挥重要的作用。

除了为这一目的提供公共资金,政府的这些级别设定土地使用法规和具有刺激经济适用房的生产潜力的政策。 但很多时候,他们阻止通过复杂和昂贵的审批程序保障性住房的生产,以及对各类房屋的,可以建立限制。

随着可能保持在历史最高水平的成本负担租房者的数量几年来双方的人口和经济发展趋势,这个问题不会消失。 但是,我们仍然缺乏政治紧迫性采取做一些有关该问题所需的步骤; 住房负担能力甚至没有拿出任何的总统辩论。

这可能是因为它在历史上一直由美国最贫困的家庭和个人承担。 但随着成本的租房者负担每年达到高点的数量,每月支付房租的挑战正在成为全国一年比一年更广阔的大片一显著的关注。

这时候我们的政治领导人的注意并采取行动。

关于作者谈话s

克里斯·赫伯特,哈佛大学联合中心住房研究,董事总经理。 安德鲁Jakabovics,以负担得起的住房非营利组织企业社区合作伙伴政策制定和研究高级总监,合着这篇文章。

本文最初发表于 谈话。 阅读 原创文章.

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