维也纳社会住房的成功：经济适用房解决方案的经验教训

: By Robert Jennings，InnerSelf.com

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作为一名近 20 年的房屋建筑商，我专注于建造经济适用房。今天几乎不可能这样做。无论是限制性分区法和建筑规范、更高的利率，还是对冲基金对单户住宅单元的竞争，家庭都在被定价。这不会有好下场。

在全球住房危机期间，租金飙升，贫富差距不断扩大，值得研究优先考虑可负担性、稳定性和社区的住房替代方法。一个这样的模型可以在奥地利维也纳找到，一个多世纪以来，社会住房一直是城市结构的一个基本方面。

通过研究维也纳成功的住房制度，我们可以深入了解如何应对包括美国在内的许多社会所面临的紧迫住房挑战。

经济适用房的愿景

维也纳的社会住房计划， 共同体，诞生于20世纪初城市的进步运动。它旨在为所有居民提供负担得起的优质住房，无论其收入或背景如何。结果是一个超过 60% 的人口居住在补贴住房中的城市，享受有保障的租赁、合理的租金和精心设计的生活空间的好处。

与一些国家经常被污名化的公共住房项目不同，维也纳的社会住房开发项目以其建筑美感和融入城市结构而闻名。这 合乎情理，或社区建筑，是精心规划、美观的综合体，与周围的社区无缝融合。

历史教训

维也纳社会住房成功的根源可以追溯到第一次世界大战之后，当时该市面临严重的住房短缺。当时富有远见的领导人认识到经济适用房的迫切需求，并着手建立一个全面的系统，造福全体人民。在大萧条的经济困难和二战后重建的挑战中，这种对社会住房的承诺仍在继续。

相比之下，美国在大萧条期间也面临住房危机，导致创建了房屋所有者贷款公司和联邦公共工程管理局等政府计划。虽然这些举措提供了暂时的缓解，但它们最终会优先考虑房屋所有权，并在满足低收入个人和家庭的长期需求方面留下差距。

在美国，随后的 1934 年《国家住房法》通过红线政策延续了种族差异，进一步加深了获得住房和财富积累方面的不平等。专注于拥有房屋以积累财富，不成比例地使那些在经济上已经处于有利地位的人受益，同时忽视了最脆弱的人群。

维也纳的可持续发展方式

维也纳社会住房的成功在于其可持续和自给自足的模式。该市通过重新分区和租金控制降低土地价格，优先提供经济适用房。有限利润住房协会在维也纳的住房系统中发挥着至关重要的作用，建造和管理负担得起的住房单元。这些协会仅限于收取反映成本的租金，任何盈余资金都必须再投资于建设新的社会住房，从而形成循环的融资流。

这种方法确保了长期的可负担性，并促进了社区和社会的凝聚力。维也纳的社会住房综合体设计有共享空间、公共设施和便利设施，可促进互动和归属感。这种社区意识有助于为居民创造稳定和包容的环境。

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萨尔格工厂，一个屡获殊荣的社会住房项目，是奥地利维也纳最大的自治社区。照片：维也纳

重新思考美国的住房

虽然在美国实施类似维也纳的社会住房模式似乎不可思议，但探索解决住房危机的替代方法至关重要。美国政府已经大力干预住房市场，但往往未能优先考虑经济适用房。

美国在税收减免和补贴方面花费了大量资金，主要有利于富裕的房主和出租房屋的投资者。资源分配倾向于支持已经享有特权的人，从而为经济适用房计划留下有限的资金。结果，数百万美国人在住房不安全、高租金和生活条件不足的情况下挣扎。

然而，在美国，受维也纳模式启发，已在当地努力实施社会住房计划。蒙哥马利县、西雅图和加利福尼亚州的部分地区已经着手实施优先考虑经济适用房和社区发展的举措。在纽约，Mitchell-Lama 计划提供了负担得起的公寓和利润有限的合作公寓，这对于保持下东区和威廉斯堡等社区的经济多样性至关重要。

为了有效解决住房危机，需要进行范式转变。不应仅将住房视为财富积累的手段，而应将其视为一项基本人权和社会基础设施的重要组成部分。政府可以通过投资于监管良好的公共和有限利润住房建设来减少投机、稳定租金并创建包容性社区。

买房还是租房？

必须挑战普遍存在的观念，即拥有房屋是获得财务安全的唯一途径。维也纳的成功在于它能够提供满足不同居民需求的优质出租房屋。通过扩大负担得起的租赁选择和促进长期租赁，社会可以减轻拥有住房的财务负担和压力，同时促进更大的经济流动性。

在美国实施全国范围的社会住房计划需要政治意愿和大量投资。然而，好处是深远的。负担得起的、稳定的住房可以改善整体福祉、降低贫困率、增加教育机会并增强社会凝聚力。

维也纳的社会住房模式为解决美国的住房危机提供了宝贵的经验教训。通过优先考虑负担能力、促进社区发展以及将住房重新想象为一种社会公益，可以创造更加公平和可持续的生活环境。

是时候改变说法了，承认住房应该是所有人都能享有的一项基本权利，而不仅仅是少数人的特权。我们可以通过大胆和变革性的方法建设一个每个人都有家的未来。

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关于作者

罗伯特·詹宁斯 (Robert Jennings) 与妻子玛丽·T·拉塞尔 (Marie T Russell) 共同出版了 InnerSelf.com。他曾就读于佛罗里达大学、南方技术学院和中佛罗里达大学，研究房地产、城市发展、金融、建筑工程和基础教育。他是美国海军陆战队和美国陆军的成员，曾在德国指挥野战炮兵连。在 25 年创办 InnerSelf.com 之前，他在房地产金融、建筑和开发领域工作了 1996 年。