邻居如何将未使用的建筑物变成繁荣的社区中心

邻居如何将未使用的建筑物变成繁荣的社区中心
员工Dan Zinke在Recovery Bike Shop工作。 店主在东北投资合作社(NEIC)的帮助下在中央大街购买了他们的建筑物。

随着租金的上涨,明尼阿波利斯的独立企业失去了大型国有连锁企业的租赁权,第一家合作社找到了解决方案。

经过多年在国内的酝酿,明尼苏达州第一家消费者所有的啤酒合作公司Fair State Brewing的Evan Sallee和他的合伙人终于准备在明尼阿波利斯开设一个自助餐厅。 他们需要一个可以适应酝酿的地方,一个店面邀请了街上的人。 这个组合很难找到,直到他们看到东北附近的中央大街上的一个空间。

起初他们认为这是行不通的。 木地板不会支撑重型设备,后面的房间是非常需要修理的。 根据他们的经验,这些问题是交易破坏者。 但在这里,地主优先租给当地的企业家,并支付必要的翻新费用 - 部分原因是因为他们想在那里自己饮酒。“我们创建这个网站的整个目标是让它成为社区聚集的中心枢纽, “Sallee说。

该大楼不是由缺席的业主或远离开发商,而是由集体拥有该物业的200当地人。 他们是东北投资合作社(NEIC)的一部分,这是美国第一家合作社,将会员资金投资商业地产。 他们分享利润,决策以及社区的回报,其中包括他们所需的当地所有的商店。

在全国范围内,房地产价格飙升,对城市生活重新产生了兴趣 - 这一趋势为开发商创造了有利可图的新市场。 随着租赁成本的上升,当地的企业往往被关闭,深层次的居民流离失所。 由此产生的营业额改变了许多社区的特征。

创建NEIC的朋友不希望在东北发生。 尽管他们最初担心的是他们附近的空置和未被充分使用的建筑,但他们也知道,较大的开发商会密切关注该地区不断增长的住宅兴趣。 如果地方财产管理能够帮助支持独立企业,他们想知道,也许有办法把它们联合起来。

东北地区是工人阶级移民的长期目的地,东部的东正教教堂和曾经推动城市工业的大片谷物仓库仍然散落着。 在这里长大的许多人还住在这里。 “有更多的地方感觉,”复苏自行车店老板塞思Stattmiller说,比较它与他以前的商店所在的社区。 “人们在这里是为了他们的生命。”

在明尼阿波利斯,像全国许多城市一​​样,房地产需求上升意味着独立商店逐渐被银行分支机构,电话零售商和高档餐厅所取代。 从2014到2016,商业租金上涨了8%,是通货膨胀率的四倍以上。


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根据位于明尼阿波利斯的智库地方自力研究所(ILSR)的报告,在全国范围内,以炒作为燃料的租金上涨远远超过小企业从增长中获利的能力。 结果造成很多企业失去了租赁给大型连锁企业的机会,这些连锁企业的品牌给了他们租赁谈判的杠杆。

我们所看到的往往是当地企业和人民正在把邻里带回来,然后集体创造的价值正在被少数不居住在附近的投资者所吸引。“ ILSR的联合主任Stacy Mitchell指出,许多美国人感觉到“失去控制权”,感觉到他们的邻居的经济能力下降,同一性日益增强。 拥有商业地产是防止这些力量摆布的最终方法。“

在NEIC成立之前,其背后的团体 - 其中一些人通过当地的食品合作社相互认识,想在房地产市场站稳脚跟。 董事会成员Leslie Watson是合作社的建筑师之一,他们表示当他们在社区类和会议上遇到对方时,他们会蝙蝠的想法:如果他们一起买房子,导致成本上涨,会怎么样呢? 或者也许是商业房地产? 而如果他们做了官方的合作社呢?

到2011晚些时候,他们决定了一个在该国其他地方不存在的投资模式(另一个组织在加拿大阿尔伯塔省独立开展了一个类似的合作)。 39成员每个都至少投资了$ 1,000,借鉴他们在合作社,法律,金融和其他学科方面的专业知识来发展它。 在社区会议上,会员们认识了长期居民,他们把这个地区想象成一个曾经繁华的购物走廊,刚刚入住的新居民。他们展示了未被充分利用的待售建筑物的照片,并询问居民想要在那里看到什么样的生意。 沃森记得有一位成员认为,中央大街的潜力是“美丽的微笑,只是缺少了一些牙齿”。董事会成员杰基·弗朗西斯和她的丈夫贾斯汀,在参加社区会议后投入了他们的全部$ 2,000储蓄。

到2011结束时,90会员承诺购买NEIC的第一座建筑物。 Stattmiller记得这些建筑物在地下室的一个地方被剥落的黄色油漆和单一的破损的浴室丑陋的,笨拙的眼睛。 他说:“他们想要基本上购买中央大道上最丑陋的房产,并采取行动。” 作为一个合作社,他们汇集了$ 80,000购买两个空置的建筑物。

在2014--当NEIC与200会员谈起时,三家公司开业,他们之间雇佣了25人:恢复自行车商店(购买了NEIC帮助的建筑之一),租户Fair State Brewing和面包店Aki's BreadHaus。 这个想法是,当当地人就他们居住的地方作出长期的合作决定的时候,社区就会兴旺起来。

NEIC能够合作地融资,反映了明尼苏达深入合作的根系,这个合作根源已经超过了100年,再一次投向了生产者共同投资于粮仓的合作社,然后利用这些联系形成了像奥兰治湖这样的大卖家合作社。 与800相比,明尼苏达州拥有全美最多的合作社,其中包括财富500公司。

这为明尼苏达州的合作社提供了宽松的监管环境。 虽然旨在保护小投资者的证券法律直接限制了可以投资于企业的资金数额,但明尼苏达州免除合作社投资,这使得NEIC可以从捐赠超过$ 1,000的会员那里筹集所需的资本。 只有大约一半的州允许这种豁免,而且大部分限额是可以投资的。

尽管NEIC已经引起了模式的兴趣,董事会成员表示,他们已经从全国范围内的70组织获得了调查结果 - 在其他地方调整它需要篡改模型以适应当地的需求。

房地产合作社
是! 资料图

David Glick是纽约市房地产投资合作组织(NYC REIC)的指导委员会成员,该组织起源于布鲁克林,其成员多于400成员,灵感来自NEIC。 他说:“人们一直在谈论这样的需求,但是我们并没有真正的名字。

Glick网络的人开始传递YES! 关于NEIC完成了什么的文章,Facebook小组讨论导致了350人的初次会议。 当纽约集团开始在一个有着完全不同的法律和房地产格局的地方看待这个模型的时候,他们派出了一名成员到明尼阿波利斯去了解NEIC的模式。 从那里,他们不得不即兴。

在一个购买房产的地区与更多的人一起工作,他们开始制定与NEIC不同的章程。 鉴于明尼阿波利斯东北部地区正处于高档化的风口浪尖上,布鲁克林的流离失所一直是全油门,格利克斯称之为“类固醇的提取发展”。

为了吸引更广泛和更多元化的会员,纽约市REIC设定会员会费为$ 10,大多数居民都可轻松抵达。 目前正在撰写的章程旨在充分民主参与:成员不仅要像在NEIC那样投票给董事会成员,还要投票决定。 格利克表示,该组织预计纽约需要更长的一个过程,在这个过程中,不得不驾驭不同的金融限制和成员之间的东北邻居不知道彼此的方式。

NEIC已经确定了多样性和代表性。 $ 1,000是附近很多人进入的地方,董事会成员说他们经常讨论这个问题。 如果他们的成员不像邻居那么多样化,他们会想,对于一个以地方决策为目标的团队来说,这意味着什么?

对于东北地区正在兴起的社区而言,这一点尤为重要。 只有一栋楼是合作所有的,对这个地区的兴趣越大,对传统的开发商来说就越有吸引力。

董事会成员Colleen O'Connor说:“我们希望提高已经存在的东西,而不是把人们赶出去”。他说,如果给居民区提供经济支持,也可能会推动高档化。

对于明尼阿波利斯市议会成员Kevin Reich来说,这个想法一直是一个“游戏规则改变者” - 即使在合作社富裕的明尼阿波利斯 - 这也影响了该市对合作社的支持。 Reich说,该市已经指定用于资助合作社的资金,但“有一个能够真正支持其他合作社企业的合作社对我们很有吸引力”。

从青少年时期开始在东北部生活并帮助推出食品合作社的Reich说,这个新能源影响了这个城市,今年将启动一个项目,为新合作社的招募和培训提供资金。 现在,在第一阶段 - 培养新的企业家关于成为合作社的可能性 - 城市计划明年开始第一个合作社培训队列。

“一旦你进入自由市场体系的本质,如果你不拥有它,你就没有发言权,”Reich说。 “你必须是投资者说的,我们珍视这一点。”

到目前为止,社区底线是NEIC投资者最大的收益。 在2015中,合作社以基本$ 4投资的1,000百分比资本信贷分配的第一个回报率支付了较大的股份。 这样的股息是温和的,没有保证,表明投资者的真正兴趣是在邻里的长期生活。

今年秋天,NEIC计划投资两英里外的第二个房产 - 一个前石板墙面和前一栋建筑一样的暖气和空调店。 他们已经在准备租户的电话了。

这篇文章最初出现在 是! 杂志

关于作者

克里斯塔·希尔斯特罗姆为此写了这篇文章 50解决方案,冬季2016的问题 是! 杂志。 Christa是YES的高级编辑!

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