经济学对房地产泡沫的看法

经济学对房地产泡沫的看法

澳大利亚房价的快速上涨已经引起了经济学家们关于房地产泡沫是否存在的分歧。 Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND

在美国房价泡沫破灭之后不到十年的时间里,这个双字正在轮番上演,引发了全球金融危机。 由于澳大利亚房地产价格继续破纪录,许多人怀疑这是否可持续。 谈话

经济学家对如何界定泡沫,甚至是否存在泡沫持不同意见。 直观地说,当资产价格相对某个基准价格过度膨胀时,就会出现泡沫(这适用于任何资产,而不仅仅是房地产)。 这就是困难:没有人能够就基准测试结果达成一致。

基准可以是基于一系列可能影响其供给,需求和价格的变量(所谓基本面)的资产价值估计。 对于房屋,这些基本面包括人口增长,税收政策,家庭规模,家庭收入等等。

但经济学家无法就基本面决定资产价格或每个基本面的重要性达成一致。 而且,这些基本面的价值只能被估计,没有被观察到。 有一点是主观的,即有人总是能够根据基本原理编写一个故事来理解为什么房价处于他们的水平。

一些经济学家提出了衡量泡沫的替代基准,例如历史长期平均数或趋势底层价值的估计。 如果资产价格大于这些平均值或趋势,那么我们就有泡沫。 然而,这个定义过于简单,因为经济是动态的,不断变化的,长期的平均数和趋势都是变化的。

价格上涨和泡沫

只有当资产价格达到无与伦比的高度时,大多数人,包括经济学家才认为,它被高估了,并且正在进行重大调整(泡沫破灭)。 即便如此,一些经济学家也会否认泡沫的存在。


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资产价格泡沫最早的例子之一就是十七世纪荷兰郁金香市场的狂热 - 所谓的“郁金香”(Tulipmania)。 尽管数据不完整,许多历史学家并没有十分谨慎地重述这个故事,但是没有什么可以解释的是,1月份26的Witte Croonen灯泡的价格上涨了1637倍,并在第一周下降到了其峰值的二十分之一二月。

然而, 备受尊敬的学者彼得·加伯(Peter Garber)认为:

郁金香侠的精彩故事对那些喜欢哭泣泡泡的人来说是难以抗拒的,即使这些故事显然是不真实的。 如此完美的教育用途是金融道德者总能在充满投资者的世界中为他们找到一个现成的市场,因为他们害怕金融世界末日。

经济学对房地产泡沫的看法在十七世纪的荷兰,郁金香价格突然崩溃后,士兵们摧毁郁金香以减少供应并稳定价格。 Jean-LéonGérôme的郁金香(1882)。 Jean-LéonGérôme/维基共享资源, 创用CC BY-SA

假设泡沫是观察到的资产价格和一些适当的基准价值之间的显着差距,那么仅仅存在这种差距就会引起这个问题的产生。 答案主要依靠心理学,这就是为什么许多经济学家(用数学模型来代表世界)与这个概念斗争的原因。

泡沫狂潮

泡沫最终是一种信心博弈,在这种博弈中,卖主将资产出售给买方,而后者希望在未来也这样做。 这个游戏依赖于一个强大的叙述捕捉人们的想象力,并说服他们轮流将是不同的。

正如乔治·索罗斯(George Soros),这位着名的美国和匈牙利的亿万富翁 对冲基金经理曾经表示:

气泡不是凭空而生的。 他们在现实中拥有坚实的基础,而是被误解所扭曲的现实。

这种误解是人类行为和特质的结果,它们偏离了正式经济学中经常假设的完全合理的范式。 相反,行为经济学家认为,人们表现出一些偏见。

例如,这包括希望找到符合其现有信念的信息(称为确认偏见),或倾向于根据最容易获得的信息(称为可用性偏见)来形成决策。 当人们有两个或更多矛盾的信念,想法或价值观时,他们会经历并寻求解决他们的不适,他们也会在思考复杂的问题和事件(框架)时采用简单的抽象概念。

人们是直觉差的统计人员,更关心避免损失而不是经验收益(称为损失厌恶)。 人类行为缺陷列表继续。 此外,我们所处的人类,社会动物,与我们的同龄人竞争,模仿我们的同龄人,像羊群一样,谣言滔天。

偶尔,所有这些特征和偏见都会相互强化,并将房屋或股票或其他物品的价格送到平流层。

谁害怕泡沫?

虽然年轻的澳大利亚家庭希望购买他们的第一个家,但泡沫本身并不是令人担忧的主要原因。 当然,问题是,每一个泡沫最终都会爆发,这种纠正通常是暴力和痛苦的,原因有两个。

首先,资产价格往往下降的速度比上涨的速度要快,所以下调可能会在很短的时间内破坏价值。 其次,大部分泡沫都是靠债务推动的,因为泡沫能够在后期阶段扩张的唯一方式就是如果资产需求受到债务的支撑。

这种高负债和资产价格下跌的组合形成了一个恶性循环,在这个循环中,陷入困境的债务人急于修复资产负债表并出售资产。 这反过来又把资产的价格压得更低,给资产的类似所有者造成了更大的困扰,等等。

与爆裂气泡相关的疼痛差异很大。 有时候经济体在爆炸性的泡沫中反弹得相当快,就像在经历了惊心动魄的崩溃之后的情况一样 网络泡沫.

然而,房地产泡沫是在他们自己的联盟​​。 从历史上看,他们有 总是导致严重的衰退,没有理由相信这应该改变。 下次没有什么不同。

如何处理泡沫的答案范围从“无”到“无论如何”。 问题是没有人(包括决策者)能够可靠地确定泡沫。

如果有泡沫这样的东西,我们只能确定泡沫已经爆发的时候了。 尽早采取行动防止泡沫进一步扩大是危险的,不受欢迎的。 这是一个勇敢的中央银行家,当经济的其他部分嗡嗡作响,甚至出现疲软的迹象时,预期资产价格会上涨,从而提高利率。

那么,澳大利亚正处于房地产泡沫之中吗? 我会一瘸一拐地回答肯定的答复。 根据基本面,现在的房价究竟应该在哪里,有很多争论。

但在我看来,这些解释并没有通过嗅觉测试:房价上涨两位数,再加上空前高的家庭债务(更多 比120占GDP的百分比,世界第三高)和家庭偿债比率(也是世界第一) 世界第三高),使不稳定的情况。 所需要的只是投资者情绪适度变化,少数加息或失业明显增加,整个计划就会解体。 我希望我错了,但是历史就在我身边。

关于作者

Timo Henckel,应用宏观经济分析中心副研究员, 澳大利亚国立大学

这篇文章最初发表于 谈话。 阅读 原创文章.

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