不需要多达40%的零售空间–这就是可以做到的

不需要多达40%的零售空间–这就是可以做到的
存在Shutterstock。 

COVID-19继续对零售商造成破坏。 由于十月份在英国部分地区实施了严格的新限制,高街,购物中心和城外零售公园的人流量大 已经下跌:现在与上年同期相比下降了32%,区域城市首当其冲。 许多零售商不支付租金,并且 一些房东正在考虑 合法举动。

但是像COVID-19一样可怕的是,零售业存在严重的现存问题。 现实情况是,英国的零售面积太多了。 处理该问题将成为本十年的重大挑战之一。

零售紧缩

零售业 雇用更多的人 比英国任何其他部门都多-约2.9万,其中三分之二为75家最大的公司服务,394年的营业额约为2019亿英镑。近年来,这些业务 与摔跤 由于增加了人事费用 最低工资; 更高 业务费率 (财产税),尤其是在黄金地段的大型商店; 较弱的英镑 自2016年英国脱欧公投以来,进口商品变得更加昂贵; 和在线比赛。

英国已经有了 第三高 COVID-19之前的世界在线购物量(占零售总额的16%,仅中国和韩国超过了)。 现在在线 已成为 甚至更强大,在XNUMX月达到英国所有零售额的三分之一。 无论它在哪里定居,都会比大流行前更高。

英国在线销售额占零售总额的百分比

英国在线销售额占总零售额的百分比(这里不需要多达40%的英国零售空间)ONS

由于在线购物和实体零售的其他压力, 和40%一样多 车间面积的永久性可能永久超出要求。 这大约是42万平方米,相当于175 韦斯特菲尔德伦敦, 227 都市中心 或284 蓝水 购物中心。


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这有助于解释为什么盖茨黑德的Metrocentre,曼彻斯特的Arndale和Trafford Centres以及伯明翰的Merry Hill等大型购物中心的拥有者Intu去了 进入管理 在六月。 它的许多中心是 现在正在出售 or 转移到新的管理层 随着Intu集团的拆除。

其他大业主也都在挣扎。 哈默森 (其中心包括布伦特·克罗斯,伯明翰斗牛场和布里斯托尔·卡伯特·马戏团), 英国土地 (谢菲尔德梅多霍尔和普利茅斯的德雷克马戏团)和 土地证券 (肯特郡的Bluewater,利兹白玫瑰和格拉斯哥的布坎南街)一直处在股市过山车中,并且由于其零售面积过剩而面临着类似的困境。

英国主要零售房东的股价

英国主要零售地主的股价(此处不需要多达40%的英国零售空间)蓝色=英国土地,红色=土地证券,绿松石=哈默森。 交易视图

缓解因素

大流行的一线希望是房东不得不重新调整与房客的关系。 根据英国政府的自愿提议 实务守则,该网站于XNUMX月发布,房东必须与零售商合作,让所有人在此期间都能生存。 这包括将租金削减到更可持续的水平。

例如,市场正在回归 周转租金,租户支付营业额的一定百分比,而不是与当时的经济状况无关的名义上的“市场”租金。 这样的灵活性可以在一定程度上减少空的占地面积。

另一个缓解因素是,大多数零售商仍然希望在大街上或购物中心有某种形象。 确实,锁定 发生了很大的变化 国内支出到郊区的当地便利店和邻里商店。

零售商还通过鼓励客户订购第二天的送货上门服务或单击并收取来融合传统销售和在线销售。 这给了他们另一个保留物理存在的理由。 同时,亚马逊等在线零售商 开设高街商店 补充他们的产品。

前进的道路

尽管进行了这些创新,但总体上仍可能有大量的实体店过剩。 那该怎么办呢?

尽管流感大流行,但仍有一些空间可以用作办公室。 远程工作者,其中一些人可能永远无法恢复办公室上下班。 当休闲行业受到大流行限制最严重时,使商店进入电影院,饭店或保龄球馆也不是解决方案。

也许最富有成效的机会是重新开发,以实现多种多样的互补用途组合-领先零售商的呼应 比尔·格里姆西 呼吁“更好地重建”。

在城镇和市中心,这可能包括扩大校园的大学和学院; 艺术和创意领域的画廊,工作室和陈列室; 社区企业和枢纽; 在后COVID时代必不可少的健康和福祉服务,例如社会护理和心理健康。 可以通过公共资金和房东的帮助来实现这些用途,因为房东认识到一些租金低廉的租户比根本没有租户要好。

一些多余的建筑物和空置的高层也可以变成房屋–呼应 重返城市生活 1990年代和XNUMX年代。 政府可以重新引入 住店计划,它在那个时代资助了这种转化。

然而,许多建筑物并不容易将其用于住宅用途。 公用事业可能难以提供垃圾收集,供水和下水道连接以及停车位。 规划放松 有时可能不需要规划许可才能更改为住宅用途,但是仍然有 复杂的建筑法规,尤其是在防火和紧急通道方面。

传统的大街也有多个所有者,他们并不总是合作。 镇中心经理和业务改进区(BID)可以在这里提供帮助,尽管我们可能需要了解 征收的投标 房东而不是房客的额外业务费率, 就像在德国,将房东带到谈判桌旁。

购物中心至少具有一个所有者的优势。 作为目的地,它们通常被认为(对或错)太大而不能倒塌,尤其是那些编织成城市中心的建筑物,例如利物浦一号或纽卡斯尔的埃尔登广场。 因此,使它们保持运转将是当局的高度优先事项。

一些城外购物中心甚至在大流行之前就已经计划了新的住宅和休闲开发项目。 一个例子是 建设项目 盖茨黑德都会中心周围有2,000套新房屋。 想法是重新定位中心,多样化用途的组合以服务于 更广泛的社区,尽管要在围绕汽车设计的环境中创建新的家庭住宅并不容易。

这样的挑战并不是特别新:25年前,我们将其称为“混合用途再生”。 这次,它是由多余的零售空间驱动的,具有讽刺意味的是,其中大部分是建立在1980年代和1990年代再生的前工业用地上。谈话

关于作者

房地产与再生学教授Paul Michael Greenhalgh, 诺桑比亚大学,纽卡斯尔

本文重新发表 谈话 根据知识共享许可。 阅读 原创文章.

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