美国与单户住宅的恋爱正在降温

美国与单户住宅的恋爱正在降温 爱荷华州得梅因以西的旧农田上的独户房屋。 林恩·贝茨/ USDA

几十年来,美国各地的土地使用法规一直侧重于大批独户房屋。 这种方法使许多人脱离了美国典型的梦想:房屋所有权。 它还促进了郊区扩张-一种低密度,依赖汽车发展的模式, 主导增长市区边缘 自第二次世界大战结束以来。

但是现在,美国人可能开始 私人住宅的需求。 在过去的一年中,明尼阿波利斯市议会和俄勒冈州已投票通过允许 双工和其他类型的多单元房屋 在目前仅允许单户住宅的社区。 弗吉尼亚州的民主党议员最近赢得了州立法机构的控制, 试图制定类似的立法。 几位民主党总统候选人包括 分区法律的变更 他们的住房政策。

头条新闻 预测了 住房革命。 但是根据我们的研究,我们认为,尽管人们对郊区生活的态度可能正在演变,但从单身家庭区划过渡的过程将是缓慢而困难的。

蔓延的沉重成本

当选官员正在重新考虑单户住宅分区,因为他们的一些选民担心单户住宅 花费太多,浪费 并将人们与社区隔离。

许多研究人员表明,单户分区 促进歧视和排斥。 我们的研究集中在其对环境的影响上。 数十项研究 表明蔓延是能源密集型的,主要用于运输; 消耗太多土地; 降低空气和水的质量; 减少物种多样性; 和 促成气候变化.

我们研究了俄勒冈州的土地使用政策如何影响 居住密度 和俄勒冈州的 住房负担能力危机。 俄勒冈人被认为具有进步意识和环保意识。 他们讨厌密度,因为他们重视隐私和空间。 但是他们 也讨厌蔓延 因为它消耗了宝贵的农业用地。


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简而言之,俄勒冈州似乎是遏制单户住宅分区的政策的理想起点。 它是19年代初期通过的1970个州的土地利用规划目标之一, 解决住房 并要求城市包括多种住房类型。 但是,如今,独居的单户社区仍然占据着俄勒冈州的主要景观。

单户民族

在1970年代初期,后来被称为“土地使用控制的悄然革命”,一些州开始收回对割让给城镇的分区的权限。 1973年,俄勒冈州在每个城市周围建立了“城市增长边界”(城乡土​​地用途之间的分界线),并采取了其他措施来遏制增长和防止扩张。

我们的研究表明,这种方法有助于遏制城市发展并促进更有效的土地利用。 自从建立区域以来,以每英亩单户住房单位来衡量的城市增长边界内的单户密度一直在增加。 全州单户人口密度 从22年到1993年增加了2012%.

美国与单户住宅的恋爱正在降温 俄勒冈州的城市增长边界尤金(Eugene)保护了市区外的土地免受开发,但单户住宅土地占边界内住宅土地的87%。 [俄勒冈州图像资源管理器](http://imagery.oregonexplorer.info/)

仍然蔓延 存在于城市增长边界之内。 我们发现,专为单户住宅划分的土地每英亩最多只能容纳八至十个单位。 随着住房需求超过供给,低收入家庭被迫远离工作而进入较便宜的地区。 成长倡导密集发展的全国联盟估计,从89年到100年,俄勒冈州每2000户家庭中只有2015座房屋。

简而言之,住房变得越来越昂贵。 哈佛大学(Harvard)2019年的一项研究得出的结论是,俄勒冈州的低成本租赁单元(每月低于800美元)的供应量 减少44% 在1990年至2017年之间。今天 俄勒冈州住房的63% 是独立式房屋或独立屋。

住房斗争使更小的住房更加可取

这些问题不仅限于俄勒冈州。 根据哈佛住房联合中心的数据,全国47%的租房家庭正在付款 超过他们收入的30% 住房成本。 而且,新的住宅建设仍低于2008-2009年前的衰退时期。

从2000年到2015年,美国 住房生产不足7.3万套,这意味着全国各地的家庭都在努力寻找负担得起的住房。 这种短缺涉及22个州和哥伦比亚特区。

公职人员认识到也只允许单户住宅 产生公平问题。 第二次世界大战后,单身家庭区划将社区隔离开来,排除了无力从中产阶级白人社区购买单身家庭的非洲裔美国家庭。

美国与单户住宅的恋爱正在降温 美国大多数新的单户住宅仍然至少有两个车位的车库,中位建筑面积近2,400平方英尺。 美国人口普查

如今,在步行距离之内的小型,连通房屋(包括双工,三层和四层)的需求正在增长。 人们喜欢这样生活,但作为建筑师和城市设计师 丹尼尔·帕罗克(Daniel Parolek) 已经表明,监管壁垒阻止了建筑商生产更多这类房屋,他称之为“中间缺失正如Parolek所指出的,在较老的社区中,许多常见的多样化住房类型,如双工和三重房,都是 根据最新的分区规则是非法的。

适度但重要的开始

所有这些因素有助于推动 明尼阿波利斯 俄勒冈 摆脱单户住宅区划分并允许更多住房类型。 但是,对于这些行动已经引起的所有关注,我们预计它们将产生适度的影响。

住房市场很复杂,不仅受分区影响,还受到更多的影响。 一个关键问题是,如果政策制定者鼓励建造各种“缺失的中间”住宅类型,成本是否会下降。

但这并不意味着更改分区策略会被误导。 促进更广泛范围的住房建设,可以创造更多生机勃勃的社区,减少将农业和林地用于郊区发展,减少基础设施成本,并为所有人提供更多公平的住房机会。

作者简介

政策研究与参与研究所联合主任Robert Parker, 俄勒冈大学 规划,公共政策与管理副教授丽贝卡·刘易斯(Rebecca Lewis) 俄勒冈大学

本文重新发表 谈话 根据知识共享许可。 阅读 原创文章.

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