房价是否被夸大了 供应有限,还是因为转移到投资者和房主,政府的政策现在陷入了一个恶性循环。 我们家中积累的财富已经成为退休制度的中心内容,政府本身也承受不起价格下跌的压力。
慷慨的税收补贴和 资产测试优惠 对家庭产生了积极的财富积累,推动了住房市场几十年来的需求压力。
政府向购房者和业主提供援助的形式 第一个业主津贴, 印花税优惠,以及家中的免除 资产增值税, 土地税,以及 养老金 和 其他资产测试。 这些补贴和让步相结合,使家庭财富积累比其他资产更具吸引力。
在许多房地产市场,土地供应限制和规划控制可以限制城市扩张,而住房需求压力继续加剧。 因此,悉尼等城市已成为“压力锅”的补贴 导致房价上涨面临土地供应的限制.
政策价格周期
家庭已成为澳大利亚退休制度的基石。 持续的房价上涨使得澳大利亚的政府收入支持水平处于历史低位 与瑞典和荷兰等其他拥有较低房屋拥有率的国家相比。 这是基于这样的假设,即低收入老人将住房资产丰富,因此可以得到较小的养老金。
事实上,在人口老龄化的时代,政府一直在鼓励年龄较大的澳大利亚人把他们的住房财富储存起来 资助他们自己的退休生活,缓解代际之间的紧张关系。 比如生产力委员会的 中年护理资产释放计划 建议老人家的业主放下房屋净值,以应付养老成本。
当然,这只有在房价继续上涨的情况下才有效。
如果房价下跌,这个周期就会被打破,家庭住宅可能不再是支持广大人口退休需求的充分基础。 在房价长期下跌的情况下,随着个人资产基础的减弱,个人需要更多的政府收入支持。 这反过来会延续政府社会保障支出的增长。
长期来看
但即使房价不下降,这个系统也有一个悖论。 为了保持退休人员健康的住房资产基础,房价必须保持高位。 所以政策价格周期的目标是把自置居所作为福利制度的重要支柱。 但也导致住房财富日益集中在较小的小群体手中。 值得注意的是,住房资产正在集中在老一代的手中。
如这些图表所示,在过去的二十年中,代际之间的住房贫富差距已经扩大。 在2011中,45-64年份的住房所有者的房屋中位数是25-44年的近两倍。 45-64年份的人口持有的房屋权益比例在1990和2011之间扩大,代价是25-44年份。
这意味着系统可能会长期解体。 如果大量年轻人继续面临房价上涨的障碍,福利体系中的自住支柱将会减弱,因为未来的房主人口将会减少。
在短期内,一大批千禧一代将错失房屋所有权的好处。 但从长远来看,除非政府解决目前在我们的税收转移体系中存在的一些根本的结构性问题,否则我们建立在住房上的社会福利体系存在明显的弱点。
关于作者
Bankwest Curtin经济中心副主任Rachel Ong, 科廷大学
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