我们刚刚了解到，美国的租金负担能力危机和过去一样糟糕。 不幸的是，它将变得更糟。

美国社区对2014的调查发布在几个星期前，发现租房者支付30％或更多的收入对住房的数量 - 标准的基准是怎么考虑的实惠 - 达到20.7万户再创历史新高，同比增长近一个半亿美元是来自前一年。 尽管经济改善，升幅比去年获得更大的近五倍。

这意味着所有租房者的一半生活在考虑住房负担不起。 而最新的增加来自以来2000大幅增长，已经看到由大约6万个家庭这个数字爬过期间，增加约41％之上。

更糟糕的是，XNXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

有这么多的家庭和个人努力支付每月租金是一个明显的问题。 在这种情况下，租房者被迫做出难以取舍的交易，包括在贫困社区选择住房或者住房条件差。 其实在一个 分析 消费支出数据，我们承诺在哈佛联合中心房屋的研究，我们发现，在这种情况下，由租房者对这些基本需要的食品和保健大大减少花费在很大程度上满足他们的住房费用高。

这个日益严重的问题，因为需要有一个稳定的，体面的家已被发现产生各种各样的好处，从更好的健康结果为儿童提高学习成绩予以解决。 也有 越来越多的证 这提供了为无家可归的个人和家庭永久的保障性住房比临时住房支付有效得多的成本。

随着房价暴跌再次抬头，房价再度上涨，相信随着经济的回暖，房屋承受能力的危机自然也会消退，而不需要我们的公共领导者加大力度。

不幸的是，这是一厢情愿的想法。

前景改善

成本负担的租户的上涨浪潮源于房屋租赁成本的实际（通货膨胀调整后）增长和租赁收入下降。

自从2001以来，美国的租金中位数上涨速度明显快于通货膨胀率，而典型的租客税前收入下降了11％。 即使在经济衰退和房地产泡沫破裂之前，这些趋势也是显而易见的，但是自那以后的经济形势肯定加剧了这种趋势。

现在经济已经接近充分就业，预示着收入反弹和新公寓建设的前景 是达到的水平 自从1980s以来就没有看到，似乎有一些希望，租赁成本负担的程度将开始减少。 但与此同时，也有工作中的人口力量可能使事态更加恶化。

他们俩 增长最快的领域 的未来年龄人口将超过65和西班牙裔，这两者都更可能经历成本负担。

房屋研究联合中心与经济适用住房非营利组织企业社区合作伙伴的研究人员合作，着手模拟成本负担重的租户的未来趋势，基于我们对未来十年的住户预测，在不同的情况下，租金继续超过收入，或者，我们看到目前情况下的扭亏为盈，收入增长快于租金。

正如我们记录下我们最近 报告我们发现，人口因素单独将11％，推升严重房租负担租房的数量超过13万人2025，具有相当大的份额老人和拉丁裔之间的增长。 这是假设的收入和租金与整体通胀二者都在增长。

如果我们足够幸运地看到收入增长超过了未来十年1％的租金上涨幅度，那么一些200,000租户的负担将会比较小。 这是一些改进，但还远远不足以明显改变目前的挑战。 而这种微薄的净提高将掩盖12％西班牙裔居民的租金负担依然显着增长。

但另一方面，如果租金继续增长，在类似于我们今天看到的速度快于收入增长，我们可以看到租房者花费超过一半的收入用于住房的数量达到14.8万人，比今天的创纪录水平增长25％。 这将意味着美国租房31％ - 最有可能至少有几个你的家人和朋友 - 会拼命的挣扎度日。

我们对于它可以做些什么呢？

那么我们需要做些什么来解决这个问题呢？

由于收入下降是问题的关键部分，因此提高实得工资的努力必须成为解决方案的一部分。 最低工资的增加将在一定程度上有所帮助。 还需要改善教育和职业培训，使人们能够获得体面的薪酬工作。

在住房方面，也有用于援助的国家的最低收入家庭扩大了强有力的理由。 关于28％的租房者 一年的收入少于US $ 20,000。 在这样的收入下，每月的住房成本必须是$ 500或更低，才能负担得起。

私人市场根本无法以如此低的租金提供住房。 需要公共援助来缩小差距。 但目前只有约 四分之一的家庭 谁有资格根据他们的收入这个联邦住房援助是能够获得这些单位之一。 与社会安全网的其他方案不同，住房援助不是一项权利。 而我们根本就没有接近完全资助住房援助来帮助所有符合条件的人。

绝大多数那些谁被排除在外面对所谓的最坏情况下的住房需求，支付一半以上的住房收入或居住的房屋严重不足。

解决住房问题

近几十年来，我们通过提供住房援助的方式主要有两种：1） 住房选择券 通过补贴的新住房的成本或现有住房与支持的康复补贴为家庭租客在私人市场或2发现每月的费用） 低收入住房税收抵免.

两个节目都有自己的位置。 在一些居民区价格适中的市场供应不足的情况下，凭证作为利用已经存在住房的手段是有意义的。 优惠券也有可能让居民想要在大都会区居住的地方有更多的选择。

住房信贷计划在帮助保存现有的需要新投资的补贴住房方面也扮演着重要的角色，帮助扭转新住房可能产生积极影响的街区，并在不提供住所的地区增加经济适用住房。

不过，两项计划都可以从改革中受益，以确保资金得到有效利用，提供的住房机会并不集中在贫困地区。

例如，住房和城市发展部最近开始试点计划，要素市场租金价格的变化在整个街区到最高租金的优惠券覆盖。 目前，它被设置在所述限制是用于整个大都市区相同。 新办法将允许该限制跨社区有所不同，给予受益人在那里居住了更多的选择，并保持HUD在心疼地区买贵了。

还有一些改革房屋税收抵免计划的建议，使其能够提供更广泛的收入水平，使人们更容易在像纽约，旧金山和波士顿这样的高成本市场获得援助，这些市场的租赁负担日益增加这是中等收入家庭的一个问题，而不仅仅是穷人。

基层

除了这些联邦政府的努力之外，州和地方政府在促进经济适用房供应方面也扮演着重要的角色。

这些级别的政府除了为此提供公共资金之外，还制定了可能刺激经济适用房生产的土地使用法规和政策。 但是，它们往往通过复杂而昂贵的审批程序来限制经济适用住房的生产，并限制可建房屋的类型。

由于人口和经济趋势可能使成本负担重重的租户数量保持在创纪录的水平，这个问题不会消失。 但是我们仍然缺乏政治上的紧迫性来采取必要措施来解决问题。 在任何总统辩论中都没有提到住房负担能力。

这可能是因为它历来是由国家最弱势的家庭和个人承担的。 但随着每年成本负担较重的租户数量达到高峰，每月支付租金的挑战正在逐年成为全国广大地区的重大关切。

现在是我们的政治领导人注意并采取行动的时候了。

关于作者s

克里斯·赫伯特，哈佛大学联合中心住房研究，董事总经理。 安德鲁Jakabovics，以负担得起的住房非营利组织企业社区合作伙伴政策制定和研究高级总监，合着这篇文章。

这篇文章最初发表于 谈话。 阅读 原创文章.

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