佛罗里达州并不是唯一一个处理沿海洪水的州。 马里兰州安纳波利斯的企业面临着越来越频繁的涨潮和风暴潮洪水，弗吉尼亚州、南卡罗来纳州和其他州部分地区的房主也是如此。 Jim Watson /法新社，盖蒂图片社
佛罗里达州的阿波罗海滩是一个迷宫般的运河，两旁是数百座房屋，栖息在靠近水边的地方。 整个社区，就在坦帕以南，仅高出海平面 3 英尺，这意味着随着海平面上升，它面临风暴潮的威胁。
美国沿海的购房者可以像检查卧室的大小一样轻松地检查每处房产的洪水风险——现在大多数沿海房地产清单 包括未来洪水风险的详细信息 考虑到气候变化。 例如，在阿波罗海滩，许多房产的洪水风险等级至少有十分之九。
不过，这些知识并没有阻止购房者。
海滨住宅是 几天内卖出 上市，同样的故事正在上演 沿着南佛罗里达海岸 当时 . 报告 正在警告 关于随着地球变暖沿海洪水风险的上升。
我们是教授 城市地理 和 美国政治 跟随房地产行业的人。 为了理解为什么人们会忽视可能导致昂贵损失并最终降低其财产价值的风险，我们与佛罗里达州数百名房地产经纪人讨论了他们客户的动机和担忧。
这就是我们学到的东西。
没有什么能促使买家考虑长期风险
我们在 680 年底调查了 2020 名持牌佛罗里达房地产经纪人。他们的 回应建议 总体而言，潜在购房者在寻找新房时没有考虑海拔或洪水脆弱性，而详细的洪水风险图对他们的影响很小或没有影响。
部分问题可能是抵押贷款机构和评估师没有考虑到房产易受海平面上升的影响，因此购房者并没有立即感受到他们钱包里的风险。 不需要抵押贷款的富裕买家 不需要 购买洪水保险，国会有 回滚的历史 洪水保险费率增加。
简而言之，没有什么能迫使买家考虑长期风险。
许多佛罗里达海滨住宅和社区面临海平面上升和风暴潮的风险。 杰弗里·格林伯格（Jeffrey Greenberg）/环球图片集团（Getty Images）
与此同时，研究清楚地表明风险如何转化为成本。 制作洪水风险图的科学家最近发表的一篇论文发现，阿波罗海滩和坦帕的所在地佛罗里达州希尔斯伯勒县可能会看到 70％增加 由于气候变化，到 2050 年每年的洪水损失。 这还不到 30 年的抵押贷款。
房地产经纪人听到什么
我们推理的时候 2020年开始调查 如果人口中的一部分人避免有洪水风险的财产，那么需求应该下降，价格应该下降。 我们的 2018年之前的调查，涉及佛罗里达沿海的房主，他们发现共和党人和民主党人都认为他们未来的房屋价值不会受到海平面上升的影响。
为了检验市场在很大程度上忽略了洪水风险的理论，我们询问了房地产经纪人他们看到了什么：他们在多大程度上观察到有洪水风险的房产的房价要么下跌，要么没有迅速上涨？ 11% 的人报告“根本没有”。 在 680 名代理商中，只有 XNUMX 名表示有洪水风险的房产的房价“非常频繁地”停滞或下跌。
我们还询问他们是否看到抵押贷款人拒绝贷款申请或增加洪水多发地区的贷款费用，例如以积分或抵押保险的形式。 7% 的人说“一点也不”，只有 XNUMX% 的人说“有点频繁”、“非常频繁”或“一直”。
绝大多数代理商（近 70%）表示，他们预计未来 10 到 XNUMX 年对房地产市场的影响不大。
以下是他们所说的一些内容。
“人们现在并且仍然会在佛罗里达州的沿海地区购买，如果他们购买，价值不会下降。 推动市场的最大买家群体是退休或即将退休的人，他们相信在气候变化产生任何影响之前他们将早已离开。 他们主要是在情感上购买，而不是考虑长期拥有成本。 他们也用现金购买，没有抵押贷款。”
即使是贷方目前也没有真正的动机来拒绝因未来海平面上升而面临风险的房产的抵押贷款申请。 购买合格抵押贷款的联邦机构 目前不需要 收集有关洪水风险或可能的海平面上升的信息。 如果这些要求发生变化，那么洪水风险将转化为贷款决策。
“沿海房产的买家在财务上能够更加忽视风险，并且能够负担更高的保险费率或自我保险。 海平面上升目前并不是我们当地市场的头等大事。”
多年来，联邦洪水保险一直由美国税收提供大量补贴。 事实上，国家洪水保险计划欠美国财政部 大约$ 20十亿 超出房主支付的保费的费用。 自 1 年 2022 月 XNUMX 日起， 其所有新的和更新的洪水保险单 将受到 称为风险评级 2.0 的新定价系统 旨在考虑风险。
但节目 面临来自国会议员的政治压力 以确保利率不会上升过快或过高。 此外，以现金购买房屋的买家（在南佛罗里达市场占相对较大的部分）不受洪水保险要求的约束。
“富有的人仍然会迷恋住在海边的想法，但他们可能会花很多钱使房产更能抵御海平面上升的影响。 这意味着高端房产的需求可能不会减弱太多。”
一些经纪人表示，富有的房主正在认真对待风险，并计划投资于结构性变革 比如抬高房屋 这可以使他们的财产免受海平面上升和风暴潮的影响。
市场没有整合长期风险
因为 海平面上升和风暴风险 由于气候变化，我们得出结论，目前在佛罗里达州南部出售的许多房屋在没有损坏或昂贵的改造的情况下不会超过其 30 年的抵押贷款，而且易受海平面上升影响的房屋的转售很可能成为 越来越难了.
迄今为止，佛罗里达州的政策制定者要么忽略了风险，要么只采取了有限的措施来弥补弱点，有时会增加其他地方的风险。 例如，当 海堤 竖立起来，它们可以改变沙子的冲刷方式，增加邻近地区的侵蚀。
许多人认为“市场”会解决这个问题：购房者认识到迫在眉睫的风险，会对易受攻击的房产打折，最终降低其吸引力和价值。 但我们从佛罗里达州房地产经纪人那里听到的消息让人怀疑市场尚未整合这种风险的假设。
作者简介
里萨棕榈，城市研究和公共卫生教授， 乔治亚州立大学 和 托比·W·博尔森, 政治学副教授, 乔治亚州立大学
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